Nue-propriété
Deux groupes d’investisseurs concernés :
- Les premiers n’ont pas encore réalisé d’investissement immobilier locatif et perçoivent ce schéma comme l’opportunité de diversifier leurs placements et de constituer, en prévision de leur retraite un premier patrimoine immobilier sans avoir à en supporter les risques, charges et contraintes.
- Les seconds disposent déjà d’un patrimoine immobilier de rapport générant des revenus fonciers. Ceux-ci s’ajoutant en général à leurs revenus professionnels, sont le plus souvent lourdement taxés à l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Leur(s) bien(s) immobilier(s) sont parfois aussi assujettis à l’IFI. Ce schéma leur permet de consolider leur patrimoine immobilier en allégeant leur facture fiscale.
Le principe est de dissocier la pleine propriété sur une durée de 15 à 20 ans en deux composantes :
- l’usufruit (le droit d’user d’une chose) ;
- la nue propriété (avoir la propriété d’une chose).
L’usufruit est géré par un bailleur social qui loue à des ménages sous conditions de ressources.
Dans le cadre de ce dispositif, l'investisseur (le nue-propriétaire) réalise un investissement immobilier de qualité en ne finançant qu’une fraction de la valeur du bien (45 à 60 %) selon la durée de l’usufruit limitant ainsi son endettement et donc son risque (de 15 à 20 ans).
Au terme du démembrement, le nu propriétaire devient plein propriétaire du bien de façon automatique et gratuite.
Cette dissociation du patrimoine et de l’usage permet de maîtriser les coûts et les aléas pour l’investisseur, tout en préservant l’objectif principal de chaque acteur.
AVANTAGES :
L’investissement est entièrement tourné vers la capitalisation, plus sûre qu’un rendement locatif aléatoire et souvent faible après avoir supporté impôts et charges en transférant sur l’usufruitier pendant toute la durée 100% des frais, taxes et charges.
L’investisseur achète la nue-propriété d’un bien immobilier pour 50 à 60 % de sa valeur actuelle selon la durée du démembrement. Au terme des 15 à 20 ans, il retrouve gratuitement et automatiquement la pleine propriété de l’appartement.
L’investissement en démembrement permet de réaliser un investissement immobilier totalement sécurisé, avec une absence de contraintes et de risques locatifs, intégralement supportés par l’usufruitier, de plus l’entretien du bien est fait par un professionnel de la gestion locative.
OPTIMISATION FISCALE :
En investissement en nue-propriété, l’acquéreur recueille le « meilleur » de l’immobilier et bénéficie d’une fiscalité des plus favorables :
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Moindre engagement financier induit par la décote sur le prix initial ;
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Non imposition de la reconstitution de la pleine propriété ;
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Possibilité de déduire les frais financiers des autres revenus fonciers ;
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Maximiser la plus-value immobilière exonérée de toute imposition après 15 ans ;
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IR : les intérêts d’emprunt sont déductibles dans la catégorie des revenus fonciers ;
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IFI : actif non compris dans le patrimoine imposable tant que l’investisseur ne récupère pas la pleine propriété ;
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Taxe foncière : prise en charge par l'usufruitier pendant toute la période de démembrement temporaire.
